C'est l'organisation de la propriété d'un immeuble bâti réparti par lots, entre plusieurs personnes.

En tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend:

- un élément privatif (appartement, locaux commerciaux, cave, etc),

- une quote-part de propriété indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, voie d'accès, toiture, murs, escaliers, couloirs).

Votre propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (millièmes, dix millièmes...) qui représentent votre part.   Les tantièmes sont proportionnels à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l'immeuble.
Ils sont fixés par le règlement de copropriété et par l'état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

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Millièmes et tantièmes - Définition et détermination

Base légale : art. 1, 5, 6-1, 10, 11, 30 Loi 10 juillet 1965

Les tantièmes de copropriété déterminent fondamentalement le pouvoir de vote (nombre de voix en assemblée générale) de votre lot au sein de la copropriété, et plus généralement vos droits et obligations.

Ces même tantièmes servent fréquemment de base au calcul des charges ; aussi les confond-on souvent. Or il est tout à fait possible que la quote-part des charges soit différente de celle des droits et obligations, à raison par exemple des contraintes engendrées par la situation particulière d'un ou plusieurs lots.  A la différence de la quote-part des charges, la révision de la quote-part de copropriété ne peut résulter que d'une décision unanime des copropriétaires sans dérogation possible, même judiciaire.

Ce n'est qu'en cas de silence ou contradiction des titres qu'en vertu de l'art. 5 de la loi de 1965, la quote-part des droits et obligations sera toujours déterminée par rapport à la valeur des lots au jour de l'établissement de la copropriété, les modifications ultérieures étant sans incidence. Il est tenu compte de "la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".

En cas de modification des quotes-parts afférentes à un lot ou aux parties communes, les droits sont réévalués en fonction de la nouvelle répartition, qui doit être publiée au fichier immobilier (art. 6-1 Loi 1967).

Détermination des tantièmes de copropriété (déterminant les droits et obligations)
L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude aux rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manoeuvre.
Loi SRU Article 76

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé:
« Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

La consistance : Cette notion recouvre les aménagements intérieurs (logement, bureau, atelier, cave...), la qualité des matériaux et le degré de confort (balcon, ascenseur...).

La situation : Sont désignés l'étage (éclairement), l'orientation (ensoleillement), le côté (rue, cour, jardin : l'estimation porte sur le niveau de bruit), la vue.

La superficie : La loi Carrez n'étant pas obligatoire pour ce calcul, l'estimation peut se faire sur plans selon les dimensions externes et sans tenir compte des cloisons intérieures (qui sont de toute manière susceptibles de modification).  

Détermination des tantièmes de charges d'équipement et de services

L'art. 10 al 1 de la loi de 1965 prévoit que la répartition doit être établie en fonction de l'utilité que les services représentent pour chaque lot. L'appréciation est là aussi laissée à l'expert, bien que pour certains points le calcul soit homogène (exemple : l'utilité potentielle d'une antenne collective est identique pour chaque appartement).  

Détermination des tantièmes de charges générales

L'art. 10 al 2 de la loi de 1965 prévoit que la répartition de ces charges doit être établie en fonction, soit des tantièmes de copropriété, soit des modalités prévues à l'art. 5 Loi 1965 (dans le cas - rare - où les tantièmes de copropriété ne seraient pas calculés en fonction de cet article, mais selon un autre critère ; il serait alors nécessaire que le règlement détaille les deux répartitions).  

Détermination des tantièmes de charges de travaux d'améliorationL'art. 30 de la loi de 1965 prévoit que les frais engendrés par des travaux d'amélioration sont répartis en fonction de l'avantage qu'ils procurent à chaque lot. L'appréciation de cet avantage est là encore laissé à la libre appréciation des experts.

Valeur des coéficiants de pondération: